Кадастровый номер земельного участка: полная инструкция для собственника 2025

Кадастровый номер — это не просто цифровой код, а уникальный идентификатор, открывающий доступ к юридически значимым данным о вашей земле. Из этой инструкции вы узнаете, как расшифровать его структуру, проверить актуальность данных и решить 95% проблем, возникающих при покупке, продаже или строительстве.

Что такое кадастровый номер и зачем он нужен

Кадастровый номер — уникальная комбинация цифр, закрепляемая за земельным участком при внесении в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). По закону (ФЗ №218) он обязателен для любой юридически значимой операции: купли-продажи, дарения, залога, оформления разрешения на строительство.

Как выглядит номер: примеры нового и старого форматов

Современный формат содержит четыре группы цифр, разделённые двоеточиями: AA:BB:CCCCCCC:DD. Например, 77:01:0001005:1234 (Москва, район Внуково). Устаревшие условные номера имели иное строение - часто с префиксами типа "50-50-05/005/2005-1". С 2026 года такие обозначения считаются технически устаревшими.

5 причин, почему без него нельзя строить или продавать участок

• Регистрация права собственности: без номера Росреестр отклонит документы
• Подключение коммуникаций: газовые службы требуют выписку ЕГРН с номером
• Строительство дома: разрешение выдают только при наличии учтённого участка
• Налоговые расчёты: кадастровая стоимость определяется по номеру
• Судебные споры: номер служит доказательством в конфликтах о границах

Расшифровка кадастрового номера: цифры, разделители, уровни

Структура номера отражает иерархию территориального деления:

Код округа и района: как найти свой

Первые две группы цифр соответствуют кодам КЛАДР (Классификатор адресов РФ). Для Московской области это всегда 50, Санкт-Петербурга — 78. Полный перечень опубликован на сайте ФИАС.

Что означает квартал и номер участка (схема)

Кадастровый квартал — минимальная единица деления, включающая несколько участков. Его номер формируется из кодов:

1. Код административного района (3 цифры)
2. Код городского/сельского поселения (2 цифры)
3. Код зоны планировки (3-4 цифры)

В каких документах искать кадастровый номер

Основные документы с указанием номера — выписка ЕГРН и кадастровый паспорт (до 2025 года). Дополнительные источники: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца, техническая документация БТИ.

Выписка ЕГРН vs кадастровый паспорт: отличия

Выписка ЕГРН содержит актуальные сведения на текущую дату, включая правообладателя, обременения и характеристике объекта. Кадастровый паспорт — документ устаревшего формата, прекративший действие с введением единого реестра.

Как проверить актуальность номера онлайн

• Зайдите на сайт Росреестра
• Выберите сервис "Проверка электронного документа"
• Введите номер документа из выписки ЕГРН
• Сверьте данные с вашими документами

Работа с публичной кадастровой картой

Онлайн-карта Росреестра — бесплатный инструмент для поиска участков по номеру или адресу. Доступна по адресу pkk.rosreestr.ru

Поиск участка по номеру: пошаговая инструкция

1. Откройте пункт "Поиск" в левом верхнем углу
2. Введите номер в формате XX:XX:XXXXXXX:XX
3. Нажмите "Найти"
4. Для просмотра деталей щёлкните на выделенный участок

Как определить границы и соседей через карту

Включите слой "Границы участков" в настройках отображения. Соседние участки можно идентифицировать по их контурам и номерам. Для точного выявления используйте функцию "Измерение расстояний".

Вечные проблемы и их решение

Типичные затруднения с кадастровыми номерами возникают при устаревании данных, перерегистрации участков или технических ошибках Росреестра.

Два номера на один участок: кто виноват и что делать

Причина — повторная регистрация без снятия с учёта предыдущего объекта. Алгоритм действий:

1. Закажите выписки ЕГРН по обоим номерам
2. Подготовьте межевой план с актуальными границами
3. Подайте запрос на исправление реестровой ошибки

Ошибки в номере: алгоритм исправления

При обнаружении несоответствия данных:

• Соберите правоустанавливающие документы
• Закажите актуальный межевой план
• Напишите заявление в Росреестр через МФЦ
• Получите исправленную выписку ЕГРН

Что делать, если номер не присвоен (на примере садовых участков)

Для участков в СНТ и дачных кооперативах:

1. Получите выписку из похозяйственной книги
2. Закажите межевание у аттестованного инженера
3. Подайте документы по "дачной амнистии"

Сценарии, о которых важно знать

Кадастровый номер участвует в ключевых юридических процедурах с землёй. Его статус влияет на скорость оформления сделок.

Номер при объединении или разделе участков

При изменении границ старые номера аннулируются. Новым объектам присваиваются номера с сохранением кода квартала и изменённым номером участка. Например, при разделе 50:01:0100101:101 образуются 50:01:0100101:134 и 50:01:0100101:135.

Как связан номер с коммуникациями и стройкой

• Подключение газа: требуют кадастровый план с указанием места врезки
• Электричество: сетевые компании проверяют вид разрешённого использования
• Разрешение на строительство: номер подтверждает уточнённые границы

Проверка участка перед покупкой: чек-лест

Перед сделкой убедитесь:

1. Номер в договоре совпадает с ЕГРН
2. Фактические границы соответствуют кадастровым
3. Отсутствуют обременения (залог, аренда)
4. Категория земли подходит для ваших целей

Технические лайфхаки (для продвинутых)

Профессионалы используют автоматизацию для массовой работы с кадастровыми данными.

API Росреестра: как автоматизировать запросы

Через REST API можно:

• Получать расширенные выписки в XML-формате
• Массово проверять статусы объектов
• Интегрировать данные с CRM-системами

QR-код на выписке: как его использовать

Код в верхнем правом углу документа содержит:

1. Дату формирования выписки
2. Идентификатор регистратора
3. ЭЦП для проверки подлинности

Заключение: как избежать 3 главных ошибок

Кадастровый номер — ключ к юридически чистым сделкам с землёй. Проверяйте его при покупке участка, сверяйте границы перед строительством и обновляйте данные при изменении законодательства. Для сложных случаев (споры с соседями, старые номера) обращайтесь к кадастровым инженерам с аттестатом СРО.

Ошибка 1: Покупка участка с условным номером — требует дополнительной проверки через БТИ
Ошибка 2: Устаревшие границы без межевания — могут сократить вашу территорию на 10-15%
Ошибка 3: Использование старой выписки — данные могут не учитывать последние изменения