Кадастровый паспорт на земельный участок: Исчерпывающий гид по разделам документа + образцы 2025

Технически значимый документ для таких операций, как сделки купли-продажи или оформление кредита под залог участка. Физически представляет собой структурированный документ из 4-5 разделов (форма B.1-B.4), где каждый параметр имеет юридическое значение.

Юридический статус документа

Кадастровый паспорт на землю — это легализованная выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подготовленная по форме Федерального закона №218. Его правоспособность подтверждается как электронной подписью Росреестра при цифровом формате, так и печатью территориального отделения при бумажном варианте. Основная цель документа —

Отличия от выписки ЕГРН и техпаспорта принципиальны:

• Выписка ЕГРН содержит динамически обновляемые данные (права собственности, обременения), тогда как кадастровый паспорт фиксирует технические характеристики на момент выдачи
• Технический паспорт объекта капитального строительства (при его наличии на участке) описывает здания, а не землю
• В паспорте отсутствуют сведения о владельцах — только кадастровый номер и инженерные параметры

Визальная анатомия документа

Стандартный документ формируется из четырёх разделов (B.1-B.4), каждый из которых решает конкретные задачи идентификации и анализа участка.

Раздел B.1: Ключевые идентификаторы

Кадастровый номер — комбинация из 4 групп цифр (пример: 50:01:0040302:145), где:

• 50 — кадастровый округ (субъект РФ)
• 01 — кадастровый район
• 0040302 — кадастровый квартал
• 145 — уникальный номер участка

Если вы обнаружили номер без двоеточий или с буквенными символами — это признак документа, не соответствующего регламенту ФЗ-218. Дополнительно в B.1 указываются:

• Дата внесения сведений в реестр
• Площадь участка в квадратных метрах
• Ранее присвоенные номера (при реорганизации участков)

Раздел B.2: Земля как объект проектирования

Координаты поворотных точек границ представлены в местной системе координат. Ваша проверка должна включать:

1. Совпадение количества точек с числом в кадастровом плане
2. Отсутствие пересечений линий (наложение границ на соседние участки)

Категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования) напрямую влияют на правовой режим участка:

Раздел B.3: Инженерная часть

Скрытые риски чаще всего связаны с подразделом об обременениях:

• Сервитуты (право прохода/проезда третьих лиц)
• Запрет на строительство из-за прохождения коммуникаций
• Санитарно-защитные зоны промышленных объектов

Пример: Если в строке "Особые отметки" стоит код 01.02, это обозначает временное обременение до регистрации прав нового собственника.

Раздел B.4: Экономические параметры

Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле: V = S × (Кп + Ки) × Кт, где:

• S — площадь участка
• Кп — удельный показатель кадастровой стоимости земли
• Ки — индекс инфраструктурной развитости
• Кт — коэффициент территориальной зоны

Технически грамотный владелец всегда сверяет эту величину с данными на публичной кадастровой карте — расхождения свыше 5% требуют инициирования пересчета через Росреестр.

Процедурные нюансы

Алгоритм получения 2025

1. Электронный формат через портал Госуслуг:
   • Авторизация с подтвержденной учетной записью
   • Поиск участка по кадастровому номеру/адресу
   • Оплата госпошлины 450 рублей
   • Скачивание PDF-документа с ЭЦП Росреестра
2. Бумажный вариант через МФЦ:
   • Подача заявления с паспортом и правоустанавливающими документами
   • Получение расписки о приеме заявки
   • Выдача документа на 3-й рабочий день

Причины отказа

90% отказов связаны с:

• Отсутствием межевания (границы участка не установлены)
• Противоречиями в сведениях ЕГРН
• Неподтвержденными изменениями категории земли

Если вы получили отказ с кодом 23 ("Необходимо уточнение границ"), потребуется выезд кадастрового инженера для проведения межевания стоимостью от 15 000 рублей.

Схема исправления ошибок

При обнаружении несоответствий:

1. Составьте заявление в свободной форме в территориальное отделение Росреестра
2. Приложите доказательства ошибки (например, отчет об межевании)
3. Дождитесь решения комиссии в течение 18 рабочих дней

Важно: исправление реестровой ошибки не требует оплаты госпошлины согласно п.4 ст.61 ФЗ-218.

Сроки и безопасность

Юридически понятие "срок действия" не применяется —

• Технические параметры действительны до внесения изменений в реестр
• Экономические показатели актуальны до следующей кадастровой оценки

Признаки поддельного бумажного документа:

• Отсутствие серии и номера бланка (проверка через онлайн-сервис Росреестра)
• Несоответствие печати образцу вашего территориального управления
• Штрихкод, не считывающийся официальным приложением "Проверка документов"

Проблемно-ориентированные кейсы

Строительство здания

Параметры паспорта, влияющие на получение разрешения:

• ВРИ участка (допустимо ли ИЖС/коммерческая застройка)
• Наличие обременений на подземные коммуникации
• Минимальные отступы от границ участка

Наследственные споры

Если паспорт содержит неактуальные данные о площади участка или границах, это:

1. Увеличивает срок вступления в наследство на 2-4 месяца
2. Требует обязательного межевания для раздела между наследниками

Кредитование под залог земли

Банки анализируют:

• Соотношение кадастровой и рыночной стоимости (максимальная сумма кредита = 70% от кадастровой)
• Отсутствие обременений (залог, арест)
• Тип категории земель (ЗНП принимаются в 3 раза чаще сельхозназначения)

Экспертный раздел

Проверка данных через публичную кадастровую карту

1. Введите кадастровый номер на сайте pkk.rosreestr.ru
2. Сравните визуальные границы участка с координатами в паспорте
3. Проверьте обновленную кадастровую стоимость в разделе "Сведения ГКН"

Чек-лист перед сделкой

Обязательная проверка 10 параметров:

• Совпадение площади в B.1 с фактическим межеванием
• Отсутствие отметок о "временном" статусе участка
• Актуальность кадастровой стоимости (дата оценки не старше 5 лет)
• Совпадение ВРИ с фактическим использованием земли
• Отсутствие обременений в разделе B.3
• Корректность нумерации разделов (полный комплект B.1-B.4)
• Наличие электронной подписи/мокрой печати на бумажном носителе
• Соответствие координат поворотных точек данным межевого плана
• Отсутствие специальных отметок о реестровых ошибках
• Правоспособность кадастрового инженера, подписавшего документ (проверка через реестр fid.su)

Визуальные материалы

Используйте интерактивную схему документа для пошагового анализа:

1. Красные флажки: выделенные поля, где чаще всего встречаются ошибки (координаты границ, ВРИ)
2. Синие подсказки: нормативные ссылки на ФЗ-218 для каждого параметра
3. Зеленые маркеры: данные, требующие перекрестной проверки через ЕГРН

Пример аннотированного образца: Если в разделе B.4 вы видите кадастровую стоимость ниже 300 000 рублей для участка в Московской области — это автоматически активирует проверку на предмет технической ошибки кадастровой палаты.

Помните: корректность данных в кадастровом паспорте на 85% определяет успешность юридических операций с землей. Регулярная проверка через публичные сервисы Росреестра и своевременное обновление документа минимизируют риски имущественных потерь.